Cashflow-Berechnung bei Immobilieninvestitionen

Im Einkauf liegt der Gewinn

Die detaillierte Cashflow-Berechnung ist ein entscheidender Aspekt bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen. In einigen Immobilienangeboten wird einem Interessenten oft eine sehr gute Rendite angepriesen und schon in der Anzeigeüberschrift lässt sich oft lesen:

 „Kapitalanleger aufgepasst! Eigentumswohnung mit Top Rendite von 8%“. 

Einige Angebote hören sich zunächst auch sehr verlockend an. Setzt man die Bruttomiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis, so mag diese Zahl auch stimmen. Sie sagt aber letztendlich nichts über die Rentabilität des Investments aus. Vielmehr muss hier eine fundierte Berechnung durchgeführt werden, ob sich das Invest auch wirklich lohnt. Der genaue Blick ist hier unverzichtbar.

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie Einnahmen generiert, die nach Abzug aller Kosten übrigbleiben. Ebenfalls müssen auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Doch welche Ausgaben und Faktoren müssen in die Cashflow-Berechnung einfließen, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen? 

In diesem Blogbeitrag erfährst du, wie du eine fundierte Cashflow-Berechnung für Immobilieninvestitionen durchführst. Du lernst, warum oberflächliche Renditeversprechen oft trügerisch sind und welche Faktoren – von Bruttomieteinnahmen über Finanzierungskosten bis hin zu Rücklagen und Steuern – in die Berechnung einfließen müssen, um eine solide Investitionsentscheidung zu treffen. Zudem erhältst du Tipps, wie du durch eine gründliche Analyse potenzielle Risiken erkennst und deine Rendite maximierst. Abschließend zeigen wir dir, wie hilfreiche Tools dich bei der schnellen Berechnung unterstützen können.

Bruttomieteinnahmen

Die Bruttomieteinnahmen sind die gesamten Mieteinnahmen, die du von deinen Mietern erhälst bzw. welche bei einer Neuvermietung zu erzielen sind. Sie beinhaltet die Nettokaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten. Die Kalkulation der zu erwartenden Miete sollte hier nach Lage, Zustand und Ausstattung realistisch sein. Auch sollten Leerstandzeiten berücksichtigt werden. Diese sind entsprechend stark abhängig von der Region in welcher sich die Immobilie befindet. Hier sollte auf jeden Fall auch ein Mietausfall wegen längerem Leerstand berücksichtigt werden.

Nicht umlagefähige Kosten

Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind alle laufenden Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind und nicht vom Mieter übernommen werden. Sie sind von dir zu tragen und schmälern entsprechend den Gewinn. Dazu zählen unter anderem:

  • Hausverwaltung: Wenn ein Verwalter die Immobilie entsprechend verwaltet, fallen dafür Kosten an.
  • Instandhaltung und Reparaturen: Diese Kosten sind oft schwer zu kalkulieren. Sie sind abhängig von Alter und Zustand des Gebäudes. Hierzu ist unter anderem eine gewisse handwerkliche Erfahrung nötig und man sollte bereits einiges an Erfahrung in diesem Bereich gesammelt haben. Alternativ sollte hier auch der Rat eines erfahrenen Handwerkers hinzugezogen werden, welcher eventuell anfallende Reparaturen und Kosten einschätzen kann. Gleiches gilt entsprechend für die Wohnung selbst, welche gekauft werden soll. Zwar steigert eine Renovierung/Sanierung den Wert der Immobilie. Es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass diese Kosten unterhalb der Wertsteigerungsschwelle bleiben. Hier ist auf jeden Fall ein Blick in die Eigentümerprotokolle zu werfen, ob hierin bereits größere Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen geplant oder gar veranlasst sind. Wie werden diese Maßnahmen bezahlt? Werden die Kosten über die Instandhaltungsrücklage gedeckt, oder kommen auf die Eigentümer zusätzlich zu tragende Kosten zu?

Finanzierungskosten

Falls du die Immobilie mit einem Kredit finanzierst, was in aller Regel der Fall ist und rechnerisch auch Sinn macht (Leverage-Effekt), müssen die Finanzierungskosten in die Cashflow-Berechnung einfließen. Zu den wichtigsten Kostenpunkten gehören:

  • Zinsen: Die Zinszahlungen für den Kredit sind ein wesentlicher Kostenpunkt. Es ist ratsam, den Effektivzins zu berücksichtigen, um ein genaues Bild der Finanzierungskosten zu erhalten.
  • Tilgung: Auch die Rückzahlung des Kredits beeinflusst den freien Cashflow, obwohl sie keine direkte Ausgabe ist, sondern eine Umwandlung von Schulden in Eigenkapital.
  • Sondertilgung: Diese sollten auch sehr überlegt eingebracht werden. Sie bewirken zwar, dass der Kredit schneller getilgt wird, was aber über Jahre hinweg zu einem negativen Cashflow führen kann. 

Rücklagenbildung

Ein oft übersehener Aspekt ist die Rücklagenbildung für größere Reparaturen oder Modernisierungen. Auch hier ist das Alter und der Zustand der Immobilie zu berücksichtigen. Die „zweite Berechnungsverordnung – II BV. §28 Instandhaltung“ gibt hier einen Richtwert, welcher Wert pro Quadratmeter und Jahr angesetzt werden sollte.

Abschreibungen

Abschreibungen reduzieren zwar nicht den tatsächlichen Cashflow, aber sie sind steuerlich relevant und können den steuerpflichtigen Gewinn mindern was natürlich von Vorteil ist. Je nachdem um welche Immobilien es sich handelt, können Abschreibungen von 2% – 5% angesetzt werden. So unterliegen denkmalgeschützte Immobilien, Gebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925, Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.1924, oder beispielsweise Garagen verschiedensten Abschreibungssätzen.

Einkommenssteuern

Der Nettocashflow muss nun noch um die Einkommenssteuer bereinigt werden. Die Höhe der Steuer hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Die steuerliche Betrachtung von Mieteinnahmen, Abschreibung und Werbungskosten sollte sorgfältig mit einem Steuerberater besprochen werden, um die korrekten Werte zu ermitteln.

Eventuelle zusätzliche Einnahmen und Ausgaben

Je nach Immobilie und Investitionsstrategie könnten zusätzliche Einnahmen (z. B. durch Werbeflächen oder Garagenvermietung) und Ausgaben (z. B. für zusätzliche Dienstleistungen) anfallen. Diese sollten ebenfalls in die Berechnung einfließen. Auch sollten Leerstandzeiten berücksichtigt werden. Diese sind entsprechend stark abhängig von der Region in welcher sich die Immobilie befindet. Hier sollte auf jeden Fall auch ein Mietausfall wegen längerem Leerstand berücksichtigt werden. In diesem Fall fällt nicht nur die Miete weg. Auch die sonst umlagefähigen Nebenkosten müssen nun selbst getragen werden.

Die finale Cashflow-Berechnung

Um den Cashflow zu berechnen, ziehst du nun alle oben genannten Ausgaben von den Bruttomieteinnahmen ab:

Freier Cashflow = Bruttomieteinnahmen – (Betriebskosten + Finanzierungskosten + Rücklagen + Einkommenssteuer + eventuelle zusätzliche Ausgaben)

Möchtest du nun deine Netto-Rendite berechnen nimmst du folgende Formel:

Freier Cashflow p.a./eingesetztes Eigenkapital = Rendite

1000€ p.a./20.000€ = 0,05 x100 (5%)

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie nach Abzug aller Kosten noch Überschüsse generiert, die entweder reinvestiert oder als Gewinn entnommen werden können. Ein negativer Cashflow hingegen zeigt an, dass die Immobilie mehr Kosten verursacht als sie Einnahmen generiert.

Kurz-Zusammenfassung

Die Cashflow-Berechnung ist ein unverzichtbares Instrument für jeden Immobilieninvestor. Sie hilft dabei, die Rentabilität einer Investition zu bewerten und potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen. Indem du alle relevanten Einnahmen und Ausgaben sorgfältig berücksichtigst, kannst du eine fundierte Entscheidung treffen und deine Investition optimal steuern. Sie unterstützt dich weiterhin bei der Preisverhandlung. 

Möchtest du dem Verkäufer oder Makler ein Gegenangebot machen, so lässt sich dein Preisvorschlag mit einer transparenten und fundierten Berechnung untermauern und wirkt nicht an den Haaren herbeigezogen. 

Es gibt auch durchaus sehr hilfreiche Excel-Tools mit deren Hilfe du Investments in wenigen Minuten berechnen kannst, insofern dir alle relevanten Daten vorliegen. Wir benutzen dieses schon seit Jahren und stellt unserer Ansicht ein unverzichtbares Werkzeug dar.

Abschließend möchte ich dir ans Herz legen, die Cashflow-Berechnung stets ernst zu nehmen und dich nicht von verlockenden Angeboten blenden zu lassen. Eine fundierte Analyse kann den Unterschied zwischen einer profitablen Investition und einer finanziellen Belastung ausmachen. Ich selbst habe in den letzten Jahren viel dazugelernt und dabei immer wieder festgestellt, wie wichtig es ist, alle Aspekte – besonders die weniger offensichtlichen Kosten – genau im Blick zu haben. Mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Tools bist du bestens gerüstet, um kluge Investitionsentscheidungen zu treffen und langfristig erfolgreich zu sein. Viel Erfolg bei deinen Immobilienprojekten!
 
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Beste Grüße, Tim

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