Der Kauf einer Immobilie stellt für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens dar. Während der Fokus oft auf dem Kaufpreis und der Lage liegt, wird ein kritischer Aspekt häufig übersehen: die umfassende Überprüfung aller relevanten Unterlagen. Ähnlich wie beim Kauf eines Autos, wo Wartungsprotokolle, Typenschein und Zulassungsschein entscheidend sind, spielt bei Immobilien der richtige Umgang mit Dokumenten eine zentrale Rolle. Fehlt diese Sorgfalt, kann der Immobilienkauf zu einem riskanten Abenteuer werden.
In diesem Beitrag erfährst Du, welche Unterlagen unbedingt geprüft werden sollten und wie potenzielle Fallstricke vermieden werden können.

Diese Unterlagen solltest du unbedingt prüfen:
Wartungsprotokolle und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Eines der ersten Dokumente, die Du dir anschauen solltest, sind die Protokolle der letzten drei bis vier Eigentümerversammlungen. Diese Protokolle bieten einen detaillierten Überblick über die vergangenen Diskussionen und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft. Sie enthalten Informationen über durchgeführte oder geplante Instandhaltungsmaßnahmen, anstehende Reparaturen und finanzielle Verpflichtungen. Achte besonders auf:
- Beschlüsse über größere Renovierungen: Diese können erhebliche Kosten mit sich bringen, die möglicherweise anstehen. Eventuell reicht das Geld aus der Instandhaltungsrücklage nicht und die Eigentümer müssen separat für weitere Kosten aufkommen.
- Diskussionen über zukünftige Projekte: Eventuelle geplante Investitionen oder Renovierungen können Deine zukünftigen Kosten beeinflussen.
- Finanzielle Beiträge der Eigentümergemeinschaft: Hier siegst Du, wie oft und in welchem Umfang zusätzliche Zahlungen gefordert wurden.
Reparaturrücklage
Die Reparaturrücklage oder auch Instandhaltungsrücklage ist ein eigenes Konto der Eigentümergemeinschaft, welche für zukünftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen angespart wird. Der Stand dieser Rücklage gibt eine Vorstellung davon, wie gut die Immobilie finanziell vorbereitet ist. Zu prüfen sind hier:
- Höhe der Rücklage: Eine hohe Rücklage deutet darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft proaktiv Instandhaltungsmaßnahmen plant und finanziert. Die Höhe der zu zahlenden Rücklage je Eigentümer/Wohneinheit ist stark abhängig vom Alter des Gebäudes. Je Älter ein Gebäude, desto höher ist die zu zahlende Rücklage. Als grober Richtwert sollte für ein 25 Jahres altes Gebäude jährlich ca. 10€/qm Wohnfläche zurückgelegt werden.
- Zugeordnete Rücklagenanteile: Ermittle, welchen Anteil der Rücklage Du als neuer Eigentümer übernimmst und vergleiche dies mit den voraussichtlichen Kosten für anstehende Reparaturen. In der Eigentümerabrechnung kannst Du Deinen Anteil an der Rücklage einsehen.
Hausgeld und Betriebskosten
Das Hausgeld oder die Betriebskostenvorauszahlung sind regelmäßig zu entrichtende Zahlungen, die die laufenden Kosten des Gebäudes decken. Die Höhe dieser Zahlungen kann erheblich variieren und hat direkte Auswirkungen auf Deine monatlichen Ausgaben. Zwar ist ein Großteil auf den Mieter umlegbar, jedoch trägt auch der Eigentümer monatliche Zahlungen. Überprüfe:
- Die Höhe der Zahlungen: Für eine Einzimmerwohnung sollten die monatlichen Kosten typischerweise zwischen 70 € und 110 € liegen, wenn die Heizung nicht inbegriffen ist. Höhere Kosten können auf Probleme wie schlechte Energieeffizienz oder zusätzliche Dienstleistungen hinweisen.
- Kostenaufstellung: Analysiere, wofür das Hausgeld verwendet wird. Hohe nichtumlegbare Betriebskosten können die Nettomieteinnahmen schmälern und die Rendite beeinträchtigen.
Grundrisspläne und Teilungserklärung
Die Grundrisspläne und die Teilungserklärung sind entscheidend für ein genaues Verständnis der räumlichen Aufteilung und der jeweiligen Eigentumsanteile. Achten Sie auf:
- Richtige Flächenangaben: Überprüfe, ob die im Angebot angegebenen Flächen mit den tatsächlichen übereinstimmen. Vermesse die Wohnung eigenständig z.B. mit einem Lasermessgerät. Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche und nicht die der Grundrisszeichnung. Gerade auch im Hinblick auf die Vermietung. Ist die Wohnung um 10% kleiner wie im Mietvertrag angegeben, liegt ein Mangel vor und der Mieter darf die Miete kürzen.
- Teilungserklärung: Diese beschreibt die genaue Aufteilung der Eigentumsanteile und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Stellen sicher, dass keine unerwarteten Einschränkungen oder Verpflichtungen darin enthalten sind.
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die rechtlichen Belastungen und Eintragungen auf der Immobilie. Dies umfasst:
- Hypotheken: Bestehen auf der Immobilie noch Hypotheken oder andere Grundpfandrechte?
- Dienstbarkeiten: Gibt es Rechte Dritter, wie Wegerechte oder Nutzungsrechte, die die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen könnten?
Versicherungspolice und Mietverträge
Die Versicherungspolizze der Immobilie bietet Einblick in den Versicherungsschutz für Schäden oder Unfälle. Überprüfe:
- Deckungsumfang: Welche Risiken sind abgedeckt und welche nicht?
- Prämienhöhe: Wie hoch sind die jährlichen Prämien und gibt es mögliche Einsparungen?
Bei Mietverträgen sollten die bestehenden Verträge einsehen werden, insbesondere wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden soll. Achte auf:
- Mietverhältnisse: Welche Mieter sind aktuell in der Immobilie und wie lange laufen die Verträge? Je nachdem wie lange der Mieter die Wohnung schon bewohnt, gibt es unterschiedliche Kündigungsfristen.
- Mietkonditionen: Sind die Mietkonditionen marktüblich oder gibt es Besonderheiten, die Sie berücksichtigen müssen? Sind Mieterhöhungen in Form von Index-/Staffelmiete vereinbart?
Gespräche und zusätzliche Prüfungen
Neben der Überprüfung schriftlicher Unterlagen ist es unerlässlich, dass du persönliche Gespräche führst:
- Gespräche mit anderen Eigentümern: Diese können wertvolle Informationen über die Nachbarschaft, eventuelle Probleme oder allgemeine Stimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft liefern.
- Hausverwaltung: Frage nach eventuellen offenen Punkten oder Problemen, die in der Vergangenheit aufgetreten sind oder in der Zukunft auftreten könnten.
Sollten Du auf Unklarheiten stoßen, wie etwa bei Dachausbauten oder nicht genehmigten Wohnflächen, empfiehlt es sich, das Bauamt aufzusuchen. Dort kann die Bauakte eingesehen und überprüft werden, ob alle baulichen Veränderungen ordnungsgemäß genehmigt wurden. Dies kann helfen, mögliche rechtliche Probleme oder Nachzahlungen zu vermeiden.
Merke:
Der Kauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, die weit über den Kaufpreis hinausgeht. Eine gründliche Prüfung aller relevanten Unterlagen kann nicht nur helfen, zukünftige Kosten besser einzuschätzen, sondern auch potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen. Durch das sorgfältige Überprüfen der Wartungsprotokolle, der Reparaturrücklage, des Hausgeldes, der Grundrisspläne, des Grundbuchauszugs sowie der Versicherungspolizze und Mietverträge schützt du dich vor unerwarteten Überraschungen und triffst so eine fundierte Entscheidung.
Wenn Du diese Aspekte sorgfältig prüfst und bei Unklarheiten zusätzliche Recherchen anstellst, kannst Du sicherstellen, dass Deine Investition in die Immobilie ein erfolgreiches und lohnendes Unterfangen wird. Denke daran: Der Aufwand, den Du in die gründliche Überprüfung der Unterlagen steckst, kann Dir später viel Ärger und Kosten ersparen.

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Ich wünsche ich dir viel Erfolg.
Beste Grüße, Tim