Der Kauf deiner ersten Immobilie als Kapitalanlage ist ein großer Schritt – nicht nur in Richtung finanzieller Unabhängigkeit, sondern auch hin zu einem langfristigen Vermögensaufbau. Doch bevor du in den Immobilienmarkt einsteigst, musst du eine zentrale Frage klären: Wie finanzierst du deine Immobilie? Die Kreditfinanzierung spielt dabei eine entscheidende Rolle. Gerade als Anfänger solltest du einige wichtige Punkte beachten, um teure Fehler zu vermeiden.
In diesem Beitrag erfährst du, worauf du bei der Finanzierung deiner Immobilie unbedingt achten solltest.
Das richtige Eigenkapital: Wie viel sollte ich mitbringen?
Einer der ersten Aspekte, die du berücksichtigen solltest, ist dein Eigenkapital. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du hast, desto besser sind deine Chancen auf günstige Konditionen. Banken verlangen normalerweise, dass du mindestens 10-20 % des Kaufpreises sowie die Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision) aus eigenen Mitteln finanzierst.
Beispiel: Wenn du eine Eigentumswohnung für 130.000 Euro erwerben möchtest, solltest du mindestens 25.000 Euro Eigenkapital einplanen. Mit ausreichend Eigenkapital senkst du das Risiko für die Bank, was meist zu besseren Konditionen führt und deine monatliche Belastung reduziert.
Tipps für dich als Erstinvestor:
- Vollfinanzierung vermeiden: Es ist besser, nicht den gesamten Kaufpreis zu finanzieren. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt die Kreditrate und verbessert deine Bonität.
- Nebenkosten berücksichtigen: Die Nebenkosten betragen in der Regel 8-12 % des Kaufpreises. Diese musst du normalerweise aus Eigenkapital bezahlen, da die meisten Banken diese nicht mit finanzieren.
- Erhöhung der Sicherheit für die Bank: Verfügst du nicht über ausreichende Barmittel, so könntest du als zusätzliche Sicherheit z.B. dein bereits voll- oder teilweise bezahltes Eigenheim von dir oder deiner Eltern hinterlegen. Banken erkennen dies als Eigenkapital an. Die Konditionen verbessern sich dadurch.
Zins und Tilgung: Finde die richtige Balance
Die Wahl der Zinsbindung ist ein weiterer wichtiger Punkt bei der Kreditfinanzierung. Momentan (Stand 2024) sind die Zinsen im Vergleich zu den Jahren davor noch etwas erhöht, aber sie könnten in den nächsten Jahren wieder etwas fallen. In der Regel werden Zinsen auf zehn Jahre festgeschrieben. Die Zinsentwicklung lässt sich aber schwer bis gar nicht voraussagen, da sie von vielen Faktoren u.a. Inflation, Krisen, wirtschaftliche Entwicklung abhängig ist. Sucht man jedoch nach einer Tendenz der zukünftigen Zinsentwicklung, so sollte man sich mit den Themen Inflation, wirtschaftliche Entwicklung und den geldpolitischen Kurs der Europäischen Zentralbank (EZB) auseinandersetzen. Im September 2024 hat die EZB zum zweiten mal in diesem Jahr den Leitzins gesenkt, was tendenziell Kredite vergünstigt.
Zinsbindung:
- Eine lange Zinsbindung schützt dich vor möglichen Zinssteigerungen und gibt dir Planungssicherheit.
- Eine kurze Zinsbindung kann verlockend sein, wenn du darauf spekulierst, dass die Zinsen sinken. Sind die Zinsen jedoch nach Ablauf deiner Zinsbindungsfrist gestiegen, verteuert dies eine Anschlussfinanzierung und somit die monatlichen Raten. Hast du nun zu knapp kalkuliert und keine finanziellen Reserven mehr, droht im aller schlimmsten Fall der Verlust der Immobilie.
Tilgung:
- Deine anfängliche Tilgungsrate sollte mindestens 2 % betragen. Je höher die Tilgung, desto schneller tilgst du den Kredit.
- Eine höhere Tilgungsrate verkürzt die Laufzeit deines Kredits, erhöht aber auch deine monatliche Belastung. Hier gilt es, die richtige Balance zwischen schneller Tilgung und leistbaren Raten zu finden.

Kreditlaufzeit: Für welche Laufzeit sollte ich den Kredit abschließen?
Die Laufzeit des Kredits beeinflusst sowohl deine monatliche Rate als auch die Gesamtkosten des Kredits. Längere Laufzeiten bedeuten zwar niedrigere monatliche Raten, aber auch höhere Zinskosten über die gesamte Laufzeit hinweg.
Welche Laufzeit ist für dich sinnvoll?
- Kurze Laufzeiten (10–15 Jahre): Diese sind ideal, wenn du hohe Tilgungsraten leisten kannst und den Kredit schneller abzahlen möchtest. So sparst du Zinsen.
- Lange Laufzeiten (20–30 Jahre): Falls du es bevorzugst, die monatliche Belastung gering zu halten und mehr Sicherheit willst, kann eine längere Laufzeit sinnvoll sein. Bedenke jedoch, dass du über die gesamte Laufzeit hinweg mehr Zinsen zahlst.
Kreditlaufzeit und Tilgungshöhe sollten unter Einbezug der Zinsen so gewählt werden, dass im schlechtesten Fall die Mieteinnahmen die monatlichen Raten decken. Im optimalen Fall bleibt nach Abzug der Rate ein positiver Cashflow übrig. Dieser Zustand sollte auf jeden Fall angestrebt werden. Eine pauschale Aussage, welche Kreditlaufzeit und welche Tilgungshöhe am allerbesten ist, gibt es nicht. Sie hängt von vielen Faktoren ab. Diese sind u.a. abhängig vom Verhältnis Eigen-/Fremdkapital, Kaufpreis, Mieteinnahmen bzw. erzielbare Miete, laufende nicht umlagefähige Kosten, anstehende Renovierungen/Sanierungen etc.
Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen: Welche Kreditform passt zu mir?
Die meisten Immobilienkäufe werden über ein Annuitätendarlehen finanziert. Dabei zahlst du gleichbleibende monatliche Raten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Anfangs ist der Zinsanteil höher, doch im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil, während die Zinsen sinken.
Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens:
- Vorteile: Es bietet dir Planungssicherheit, da die monatliche Rate konstant bleibt.
- Nachteile: Die Tilgung erfolgt langsamer, da der Zinsanteil in den ersten Jahren höher ist und sich erst im Laufe der Jahre der Tilgungsanteil erhöht, wenn der Zinsanteil sinkt.
Ein Tilgungsdarlehen hingegen hat gleichbleibende Tilgungsraten, wodurch du schneller Schulden abbaust. Die monatlichen Raten sind jedoch zu Beginn höher.
Vor- und Nachteile des Tilgungsdarlehen:
- Vorteil: Die Gesamtzinslast ist geringer und Schulden können schneller abgebaut werden. Die Zinsaufwendungen verringern sich jeden Monat bei gleichbleibender Tilgung. Dadurch sinkt die monatliche Annuität.
- Nachteil: Die zu Beginn zuzahlende Rate fällt am Anfang höher aus, als bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen. Diese sinkt jedoch im Laufe der Zeit.
Bonität: Beeinflusst meine Kreditwürdigkeit den Zinssatz?
Deine Bonität ist ein entscheidender Faktor für die Kreditvergabe. Banken prüfen dein Risiko als Kreditnehmer und passen die Zinsen entsprechend an. Eine gute Bonität kann dir über die Jahre hinweg Tausende Euro sparen.
Faktoren, die deine Bonität beeinflussen:
- Einkommen: Ein stabiles und ausreichendes Einkommen erhöht deine Chancen auf bessere Kreditkonditionen.
- Immobilien: Bist du bereits im Besitz von einer nahezu schuldenfreien oder gar komplett schuldenfreien Immobilie, so erkennen Banken diese als Eigenkapital an, was die Kreditwürdigkeit verbessert.
- Schulden: Bereits bestehende Schulden, wie Ratenkredite, mindern deine Bonität. Insbesondere Konsumkredite wirken sich negativ auf deine Kreditwürdigkeit aus.
- Schufa-Auskunft: Negative Schufa-Einträge können dazu führen, dass die Bank dir entweder höhere Zinsen berechnet oder dir gar den Kredit verweigert.

Angebote vergleichen
Es ist immer sinnvoll, verschiedene Kreditangebote einzuholen und zu vergleichen. Unterschiedliche Banken bieten unterschiedliche Konditionen an, und es kann sich lohnen, gründlich zu prüfen, welches Angebot für dich am besten ist. Online-Vergleichsplattformen ermöglichen es dir, schnell verschiedene Kreditangebote zu vergleichen. Achte dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf mögliche Nebenkosten und die Flexibilität der Tilgungsoptionen.
Viele Banken gewähren dir z.B. die Möglichkeit die Tilgungsrate während der Laufzeit ein oder zweimal kostenfrei zu ändern. Auch die Option einer Sondertilgung kann in der Höhe variieren.
Das Wichtigste in Kürze:
Die Kreditfinanzierung deiner Immobilie erfordert eine sorgfältige Planung. Wichtige Faktoren sind das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital, die Zinsbindung und die Tilgung. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto bessere Kreditkonditionen erhältst du. Mindestens 10-20 % des Kaufpreises und die Nebenkosten sollten aus Eigenmitteln finanziert werden. Eine Vollfinanzierung erhöht das Risiko und sollte vermieden werden.
Auch die Zinsbindung ist entscheidend: Eine lange Bindung gibt Sicherheit, besonders bei schwankenden Zinsen, während eine kurze Bindung bei fallenden Zinsen von Vorteil sein könnte. Hier ist eine sorgfältige Abwägung wichtig. Die Tilgungsrate sollte ebenfalls gut gewählt werden. Höhere Tilgung bedeutet schnellere Schuldenfreiheit, erhöht jedoch die monatliche Belastung.
Ein Annuitätendarlehen bietet Planungssicherheit mit gleichbleibenden Raten, während das Tilgungsdarlehen höhere Anfangsbelastungen, aber schnellere Entschuldung ermöglicht.
Zudem spielt deine Bonität eine große Rolle für den Zinssatz und die Kreditkosten. Vergleiche unbedingt verschiedene Kreditangebote, um die besten Konditionen zu finden.
Zu guter Letzt ist auch das ausgewählte Objekt maßgeblich am finanziellen Erfolg beteiligt. Handelt es sich um ein solides Objekt in guter Lage mit wenig Erhaltungsstau, so sind auch hier die Voraussetzungen gut für den langfristigen Erfolg.
Ich hoffe, dieser Beitrag konnte dir wertvolle Einblicke in die Kreditfinanzierung deiner ersten Immobilie geben. Solltest du noch Fragen haben oder eine individuelle Beratung benötigen, stehe ich dir gern zur Verfügung – zögere nicht, mich zu kontaktieren!
Ich freue mich auch, deine Gedanken und Erfahrungen in den Kommentaren zu lesen. Diskutiere gerne mit und teile den Beitrag mit Freunden oder Kollegen, die ebenfalls mit dem Gedanken spielen, in Immobilien zu investieren.
Viel Erfolg bei deinem Einstieg in den Immobilienmarkt!
Beste Grüße, Tim
