Wie du den Preis einer Immobilie realistisch bestimmen kannst

Es ist soweit. Du hast eine Immobilie gefunden, die interessant für dich. Doch wie nun herausfinden, ob der aufgerufene Preis realistisch und fair ist? Natürlich kannst du immer einen Gutachter hinzuziehen, aber das kann teuer und zeitaufwendig sein.

Es gibt jedoch auch andere Wege, um eine Ersteinschätzung des Immobilienpreises vorzunehmen, ohne gleich ein professionelles Gutachten in Auftrag geben zu müssen.

In diesem Beitrag stellen wir dir verschiedene Möglichkeiten vor, wie du den Wert einer Immobilie selbst einschätzen kannst:

1. Vergleichswertverfahren

Vergleichbare Immobilien in der Region analysieren:

Ein guter Ausgangspunkt ist, den Preis mit ähnlichen Immobilien in derselben Region zu vergleichen. Es sollte darauf geachtet werden, dass das Objekt vergleichbar mit dem Objekt ist, was gekauft werden soll. Achte dabei auf:

  • Lage: Wie nah sind Schulen, Supermärkte, öffentliche Verkehrsmittel?
  • Wohnfläche: Welche Größe haben die Immobilien? (Quadratmeter)
  • Ausstattung: Hat das Objekt einen Balkon, einen Garten oder eine Einbauküche?
  • Baujahr und Zustand: Ist das Haus neu oder renovierungsbedürftig?
  • Bodenrichtwertzone

Indem du solche Immobilien miteinander vergleichst, bekommst du ein Gefühl dafür, in welchem Preissegment sich die Immobilie bewegen könnte. Beachte jedoch, dass Preisangaben auf Immobilienportalen Angebotspreise sind und in der Regel hier ein Verhandlungsspielraum im Preis integriert ist. Die reellen Verkaufspreise liegen oftmals darunter.

2. Marktberichte analysieren

Um realitätsnahe Werte und Preise zu erhalten, empfiehlt es sich die Marktberichte von Städten und Gemeinden heranzuziehen. Diese sind oft auf den offiziellen Internetseiten zu finden. Eventuell kann hier eine geringe Gebühr anfallen.

Um noch fundiertere Informationen zu erhalten, hilft dir der Marktbericht des oberen Gutachterausschusses. Diesen kannst du gegen Gebühr im Internet erwerben. Je nachdem ist auch eine „abgespeckte“ Version kostenfrei verfügbar. Der Vorteil ist, dass der Gutachterausschuss nämlich über die tatsächlichen Kaufpreise verfügt und somit das Marktgeschehen am ehrlichsten und transparentesten widerspiegelt. 

3. Lagebewertung (Mikro- und Makrolage)

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung. Dabei solltest du zwischen der Makro- und Mikrolage unterscheiden:

  • Makrolage: Darunter versteht man die übergeordnete Lage der Stadt oder Region. Handelt es sich um eine Metropole, eine ländliche Gegend oder eine kleinere Stadt? Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung in der Region? Eine boomende Region bedeutet meist auch steigende Immobilienpreise.
  • Mikrolage: Hier geht es um die direkte Umgebung des Objekts. Liegt das Haus in einer ruhigen Wohngegend oder an einer Hauptstraße? Gibt es Parks oder Naherholungsgebiete in der Nähe?

Informiere dich über städtebauliche Entwicklungen, neue Infrastrukturprojekte oder geplante Bauvorhaben, da diese die Preise stark beeinflussen können. Verschaffe dir auch ein Überblick über die wirtschaftliche Stärke bzw. Entwicklung der Region, Entwicklung der Einwohnerzahl und Arbeitslosenquote. Wirtschaftliches Wachstum und steigende Einwohnerzahl sind ein guter Indikator, dass auch in Zukunft Nachfrage nach Wohnraum in der Region herrscht und die Miet- und Immobilienpreise tendenziell steigen.

 

4. Berechnung des Quadratmeterpreises

Eine einfache, aber effektive Methode, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist der Vergleich der Quadratmeterpreise. Um den Quadratmeterpreis einer Immobilie zu berechnen, teilst du den Kaufpreis durch die Wohnfläche. Anschließend kannst du den Wert mit dem Durchschnitt der Region vergleichen.

Als Richtlinie kannst du offizielle Quellen wie den Mietspiegel oder Immobilienberichte von Banken und Verbänden oder des Gutachterausschusses heranziehen, die regelmäßig aktuelle Zahlen veröffentlichen.

5. Berücksichtigung des Zustands der Immobilie

Nicht nur die Lage und die Größe sind entscheidend, sondern auch der Zustand der Immobilie. Ein Haus, das bereits 30 Jahre alt ist und keine umfassenden Renovierungen erfahren hat, wird weniger wert sein als ein neues oder frisch renoviertes Objekt. Achte auf folgende Punkte:

  • Baujahr: Wann wurde das Haus gebaut? Je älter das Gebäude, desto größer ist häufig der Sanierungsbedarf.
  • Renovierungen: Wurden in den letzten Jahren größere Investitionen getätigt (Dach, Heizung, Fenster)?
  • Energieeffizienz: Ist das Haus gut isoliert oder gibt es noch Einsparpotenzial bei den Energiekosten?

Tipp: Überlege dir, welche Renovierungskosten in naher Zukunft anfallen könnten und ziehe diese von deinem maximalen Budget ab, um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln.

6. Bodenrichtwert und Kaufpreisfaktor

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer bestimmten Region an und wird von den Gemeinden regelmäßig aktualisiert. Dieser Wert gibt dir eine Orientierung, wie hoch allein der Wert des Grundstücks ist. Du kannst ihn bei den örtlichen Gutachterausschüssen oder oft auch online abrufen.

Zusätzlich hilft der Kaufpreisfaktor (Verhältnis von Kaufpreis zur erzielbaren Jahresnettokaltmiete), eine Immobilie als Kapitalanlage zu bewerten. Ein Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 25 gilt in vielen Regionen als realistisch, ist jedoch auch von Zustand und Lage abhängig.

Fazit

Auch ohne ein teures Gutachten kannst du den Preis einer Immobilie realistisch einschätzen, indem du verschiedene Faktoren wie die Lage, den Zustand, Vergleichsobjekte und Marktberichte untersuchst. Diese Methoden geben dir eine erste Orientierung und helfen dir, einen fairen Kaufpreis zu ermitteln. Hilfe bekommst du auch von deiner finanzierenden Bank. Diese wird im Rahmen der Finanzierung das Objekt begutachten, um den Beleihungsrahmen festzulegen.

Vielen Dank, dass du unseren Beitrag über die realistische Preisbewertung von Immobilien gelesen hast!

Die Immobilienbewertung kann knifflig sein, besonders wenn man das erste Mal vor dieser Aufgabe steht. Vielleicht hast du selbst schon Erfahrungen mit der Einschätzung von Immobilienwerten gemacht oder weitere Fragen zu einem bestimmten Punkt? Dann lass uns gerne in den Kommentaren darüber diskutieren – dein Feedback und deine Erlebnisse interessieren uns sehr!

Falls du konkrete Fragen hast oder Unterstützung beim Immobilienkauf suchst, zögere nicht, direkt Kontakt aufzunehmen. Ich helfe dir gerne weiter und begleite dich auf deinem Weg zur idealen Kapitalanlage. Teile den Beitrag auch gerne mit Freunden oder Bekannten, die sich für das Thema interessieren könnten.

Beste Grüße
Tim Weimar

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